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當養老與房地產兩個萬億市場相融合——康養住宅:樓市新“鮎魚”?

株洲日報社首席記者 吳楚

兩個萬億級產業,一個尚處在探索期,一個站在轉型關口,兩者融合、發酵,催發一個全新市場。康養住宅,株洲有人“吃螃蟹”。

新業態能否帶來經濟新動能?

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風口之下 房企資本搶灘

上月末,株洲第二屆住博會盛大開幕。一場有關養老服務體系建設的專題協商,也在市政協悄然舉行。

兩件看似毫無關聯的事情,被住博會上的一個小展位聯繫起來:一個名為“鳳凰谷”的康養住宅項目參展了。

2015年以來,在老齡化社會進程加快、養老服務業頂層設計頻繁等因素作用下,康養產業走上風口,康養小鎮、康養旅遊等業態不斷湧現。

按照國務院頒發的《健康中國2030規劃綱要》,到2020年,健康服務業總規模超8萬億,到2030年達16萬億元。

風口之下,康養產業不僅被多方視為經濟轉型重要路徑,也被資本緊盯。其中,尤以處在轉型關口的房地產業最為明顯。2019年中國房地產市場逼近16萬億元——10年後康養產業也將達到這一數值。

去年底,融創中國出手,宣佈佈局養老病房、為融創社區提供養老服務、提供候鳥式健康養老服務。彼時,綠城的烏鎮國際健康生態產業園開盤已久。

公開資料顯示,早在2009年,萬科就已經進軍養老地產行業,在北京房山推出“萬科幸福匯”試水養老地產。

“鳳凰谷”項目參展住博會,這意味着,康養住宅,正式挺進株洲。

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房為載體 重在康養服務

精裝房空間不大,燈光黃亮,沙發多為中式,桌凳儘量圓潤。入户感應燈、無高低差設計、坐式淋浴凳和緊急呼叫系統,屋內設施儘量“適老”。

11月25日,位於經開區的“鳳凰谷”項目樣板房內,設計者努力向客户營造温馨、慢節奏的生活氛圍。

房子只是體系中一小部分,整體來看,這是一個包含“居健養醫”服務體系以及各色老年活動平台的康養社區。

各類服務明碼標價。居,有親情管家及委託代辦服務;健,在體育設施之外還給客户配備“開心農場”;養,根據健康報告量身定製營養餐食;醫,在基礎醫療之外還有大病就醫綠色通道。

“我們的客羣定位在有一定經濟實力、剛退休或即將退休的中老年人,中小户型適合獨居或夫妻二人居住。”湖南中康置業總經理董炳輝説。

該項目去年底開盤,至今銷售近300套,其中不乏長沙、湘潭購房者。

“從退休到真正需要人照顧,還有一段很長的時間,”購房者張女士眼下正在辦理退休手續,“我要規劃新生活。”

她説,不願打擾小孩的家庭生活,與現在的小區鄰居平日裏交流不多,住進康養小區能遇到更多同道中人,豐富退休生活。

在董炳輝看來,類似張女士這樣心態年輕、對養老有規劃、消費觀新潮、有一定的社交需求與組織能力的購房者,就是精準客羣。

“我們不是單純賣房,他們也並不是單純買房,看中的都是價值重塑。”董炳輝説。

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需求存在 細分市場待耕

本土市場在哪?從近期的房產論壇、市政協專題協商中,可管窺一二。

“要做市場細分、產品精細化管理,瞄準市場需求,精耕細分市場,在同質化的產品中脱穎而出,才能夠促進株洲房地產行業良性發展。”在10月30日上午舉行的住博會房產論壇上,聖樺集團湖南區域董事長馬翊萱説。

再來看養老體系。2017年,我市獲批為全國居家和社區養老服務改革試點城市,此後《株洲市老齡事業發展和養老體系建設規劃(2018—2020年)》等系列政策文件相繼出台。

“目前我市已基本建立四級養老服務設施網絡,但也存在部分地方養老設施缺乏、養老設施運營不佳等問題。”市民政局相關負責人直言。

數據顯示,截至2019年底,我市60歲以上人口數達75.72萬,佔總人口的18.8%,接近深度老齡化社會標準。全市共有養老機構162家,每千名老年人養老牀位數達38.4張。

“儘管牀位數快速提升,但我們調研發現,社區嵌入型養老缺口依舊很大,養護型、護理型養老機構有較大發展空間。”董炳輝説。

開拓與轉型相融,多項政策加持,康養住宅能否成為經濟新增長點?市房地產行業協會會長鄧天驥認為,地產向康養住宅轉型,是一個緩慢的過程,“不過,細分市場確實存在需求,應該可以嘗試。”

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社區驅動 能否殺出一條血路?

這並不是一門容易的生意。據《華夏時報》報道,萬科養老項目約有170個,主要以租售並舉和出售兩種運營方式為主,但大都是虧損狀態。

“總體而言,當前房地產的資本湧入康養市場,要麼瞄準養老型用地或物業服務,要麼瞄準大型資源開發,要麼就是服務投資,換言之,並沒有真正去迎合養老市場,康養住宅的邊界和概念並不清晰。”一位業內人士分析。

市房地產行業協會祕書長劉凱曾外出考察過康養地產,在他看來,養老地產如果僅僅是賣房子,不做後續的服務,則名不符實;如果是租賃式,則回報週期太長。

董炳輝本人及其團隊經多番考慮,這羣“試水者”選擇了以社區為驅動,力圖通過構建社羣、客户賦能、匹配服務殺出一條血路。

“我們提供平台,選擇條件相似的客户,使其主動選擇,最終讓他們自己去構建新的朋友圈,完成退休生活的價值重塑。”董炳輝説。

至於房子,當然有經濟上的考量。長沙購房者劉先生算了筆賬,如果將來租一張養老牀位用20年,各項費用每月至少3000元,還不如買一套房子,至少有產權。

“合適的硬件條件,精神文化生活方面的軟性服務,專業的醫療保障,三者缺一不可。”劉凱認為。

責任編輯:劉蘇寧

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